龍湖集團近期被多家國際評級機構(gòu)下調(diào)信用評級，這反映了房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下公司面臨的挑戰(zhàn)與轉(zhuǎn)型進程。

1. 穆迪（Moody's）下調(diào)

時間：2026 年 4 月 15 日

調(diào)整內(nèi)容：

公司家族評級（CFR）從 "Ba3" 下調(diào)至 "B1"

高級無抵押評級從 "B1" 下調(diào)至 "B2"

評級展望從 " 負面 " 調(diào)整為 " 穩(wěn)定 "

下調(diào)原因：穆迪認為龍湖集團的杠桿率仍然較高，且未來 12 個月內(nèi)不太可能回落至與其先前評級相匹配的水平。在行業(yè)持續(xù)面臨挑戰(zhàn)的背景下，公司疲弱的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)對其盈利能力構(gòu)成壓力，從而削弱了其投資性房地產(chǎn)板塊帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

2. 標普（S&P）下調(diào)

時間：2025 年 11 月 17 日

長期發(fā)行人信用評級從 "BB" 下調(diào)至 "BB-"

高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級從 "BB-" 下調(diào)至 "B+"

評級展望為 " 穩(wěn)定 "

歷史調(diào)整：這已是標普在較短時間內(nèi)對龍湖集團的第二次下調(diào)。2025 年 3 月 5 日，標普已將龍湖集團的長期發(fā)行人信用評級從 "BB+" 下調(diào)至 "BB"。

3. 惠譽（Fitch）下調(diào)

時間：2025 年 6 月 26 日

長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從 "BB" 下調(diào)至 "BB-"

高級無抵押評級及其未償高級票據(jù)評級從 "BB" 下調(diào)至 "BB-"

評級展望為 " 負面 "

二、評級下調(diào)的核心原因

1. 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)疲軟

銷售額大幅下滑：標普預(yù)測龍湖集團 2025 年的總合同銷售額將進一步下降 35% 至 660 億元人民幣（基于截至 2024 年底 1460 億元人民幣可售資源中 45% 的售出率）。實際數(shù)據(jù)顯示，2025 年龍湖集團累計實現(xiàn)總合同銷售金額 631.6 億元，同比下降明顯。

毛利率持續(xù)受壓：標普預(yù)計龍湖集團在 2025 年至 2027 年期間的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率將在 0%-5% 之間，低于 2024 年的 6% 和 2023 年的 11%。2025 年，龍湖集團的房地產(chǎn)開發(fā)板塊在毛利層面錄得虧損。

行業(yè)表現(xiàn)弱于同行：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025 年前 10 個月，龍湖集團的合同銷售額同比下降 34%，而同期中國百強開發(fā)商的合同銷售額降幅為 16%。

2. 杠桿率顯著上升

債務(wù)指標惡化：穆迪指出，2025 年龍湖集團的房地產(chǎn)開發(fā)板塊在毛利層面錄得虧損，導(dǎo)致其調(diào)整后的凈債務(wù) /EBITDA 從一年前的 6.4 倍急劇上升至超過 10 倍。

高杠桿將持續(xù)：標普預(yù)計該公司以債務(wù)對 EBITDA 比率衡量的杠桿率將在 2026-2027 年保持在高位，約為 10 倍，而 2024 年底為 8.8 倍。

3. 盈利能力承壓

盈利預(yù)警：2025 年 3 月 7 日，龍湖集團發(fā)布盈利警告公告，預(yù)計 2024 年剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公平值變動影響后的股東應(yīng)占核心溢利錄得約 35% 至 40% 的下降。

開發(fā)業(yè)務(wù)收入下降：標普估計，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入在 2025 年將下降 17%，在 2026 年將下降 28%。

三、公司的積極因素與轉(zhuǎn)型進展

盡管評級被下調(diào)，但穆迪和標普均給出了 " 穩(wěn)定 " 展望，這反映了以下積極因素：

1. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成效顯著

運營及服務(wù)業(yè)務(wù)成為穩(wěn)定器：2025 年，龍湖集團運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入達到 267.7 億元，創(chuàng)歷史新高，占總營收的比例達到 27.5%。運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)核心權(quán)益后利潤 79.2 億元，整體毛利率超 50%。

轉(zhuǎn)型時間表明確：龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，最晚到 2028 年，集團運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將超過地產(chǎn)開發(fā)的收入，到那時的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也徹底完成。

2. 財務(wù)狀況逐步改善

有息負債持續(xù)壓降：截至 2025 年底，龍湖集團綜合借貸總額為 1528.1 億元，較上年末下降 235.1 億元。過去三年半，龍湖整體壓降了約 600 億元有息負債。

融資成本保持低位：平均融資成本為年利率 3.51%，平均合同借貸年期為 12.12 年。

凈負債率控制在合理水平：截至 2025 年底，凈負債率為 52.2%。

3. 流動性管理審慎

債務(wù)到期壓力緩解：2026 年和 2027 年，龍湖集團包括債券和境外銀行貸款在內(nèi)的債務(wù)到期規(guī)模將分別為 60-70 億元人民幣，低于 2025 年的 220 億元人民幣。

經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正：龍湖集團已連續(xù) 3 年實現(xiàn)覆蓋資本性開支后的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流。標普預(yù)估，2025-2027 年該公司每年將能產(chǎn)生約 60 億元人民幣的經(jīng)營性現(xiàn)金流入。

現(xiàn)金儲備充足：截至 2025 年 6 月 30 日，該公司可動用的現(xiàn)金（不包括監(jiān)管賬戶中的現(xiàn)金）約為 255 億元人民幣。

4. 商業(yè)地產(chǎn)組合提供流動性緩沖

租金收入穩(wěn)定增長：標普預(yù)測，龍湖集團商場的租金收入在 2025-2027 年間將增長 3%-5%。2025 年上半年租金收入同比增長 4.9%，得益于 97% 的高入駐率。

資產(chǎn)抵押融資渠道暢通：標普認為龍湖集團可以繼續(xù)利用其商業(yè)商場組合獲取資產(chǎn)抵押貸款作為融資來源，估計從 2026 年起，該公司有能力再獲得 200 億元人民幣的投資性物業(yè)貸款。

四、未來展望與風險提示

1. 評級機構(gòu)的穩(wěn)定展望依據(jù)

穆迪觀點：穩(wěn)定展望反映了穆迪的預(yù)期，即龍湖集團將通過穩(wěn)步擴大其投資性房地產(chǎn)運營和物業(yè)管理服務(wù)，繼續(xù)向以經(jīng)常性收入為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，同時保持經(jīng)營性現(xiàn)金流的正流入和良好的流動性。

標普觀點：穩(wěn)定展望反映標普預(yù)期，盡管房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的合同銷售額弱化，但其投資性物業(yè)組合將在未來 12 個月內(nèi)為其提供充足的流動性緩沖。

2. 公司自身的發(fā)展規(guī)劃

2026 年經(jīng)營策略：開發(fā)業(yè)務(wù)核心依然是聚焦存貨去化和存量土儲的激活；商業(yè)投資預(yù)計在 2026 年新開 9 座左右商場；服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量和效率，實現(xiàn)高質(zhì)量外拓。

利潤恢復(fù)時間表：龍湖集團首席財務(wù)官趙軼表示，公司在去年已經(jīng)成功穿越了債務(wù)的最高峰，未來將繼續(xù)在財務(wù)安全穩(wěn)定的前提下逐步修復(fù)利潤，集團的利潤低點在 2025 年到 2026 年，預(yù)計從 2027 年開始恢復(fù)增長。

3. 潛在風險因素

評級進一步下調(diào)條件：

如果龍湖集團的流動性減弱，標普可能會下調(diào)其評級。

如果公司的房產(chǎn)銷售或租金收入增長大幅低于標普的預(yù)期，導(dǎo)致長期經(jīng)營現(xiàn)金凈流出或現(xiàn)金顯著減少。

如果龍湖集團無法維持其經(jīng)常性收入，致使租金收入對利息費用的覆蓋比率不能保持在 1.0 倍以上。

行業(yè)環(huán)境挑戰(zhàn)：房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中加速向新發(fā)展模式演進，城市發(fā)展的重心正從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。

五、總結(jié)

龍湖集團評級下調(diào)是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的必然反映，主要源于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的持續(xù)疲軟導(dǎo)致杠桿率上升。然而，公司通過積極的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，已初步建立起以運營和服務(wù)業(yè)務(wù)為支撐的新發(fā)展模式。2025 年運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達 27.5%，貢獻核心利潤近 80 億元，成為公司重要的穩(wěn)定器。

評級機構(gòu)給予 " 穩(wěn)定 " 展望，認可了龍湖集團在流動性管理、債務(wù)壓降和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方面的成效。公司管理層預(yù)計最晚到 2028 年完成收入結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型，屆時運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入將超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入。

盡管短期面臨挑戰(zhàn)，但龍湖集團憑借嚴格的財務(wù)管理、優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)組合和清晰的轉(zhuǎn)型路徑，短期流動性風險仍被認為可控。未來公司的發(fā)展將取決于其能否在行業(yè)調(diào)整期中持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)從傳統(tǒng)開發(fā)商向城市運營服務(wù)商的成功轉(zhuǎn)型。