這套房子好多年都沒人住過了，地上都是老鼠和蒼蠅的尸體，房間里掛著蜘蛛網(wǎng)。

這是長沙核心老城區(qū)開福區(qū)一套 54 平米的老破小房子，范俊杰第一次走進(jìn)這套房子時，心說，這房子免費(fèi)給住都不會住。

但是他花 20 萬把它買了下來。

當(dāng)時是 2023 年年底，長沙市房地產(chǎn)限購政策開始松動。這也是他入局老破小的第一套房。

他看中這幾個方面：地段絕佳、南北通透、不漏水、以及 20 萬的總價(jià)。詳細(xì)來講，這套房子北鄰湘江，東臨國防科大，南臨長沙最大的烈士公園，西臨著名的湘雅醫(yī)院。關(guān)鍵是，54 平米總價(jià) 20 萬，單價(jià)在 3700 元左右，而當(dāng)時開福區(qū)的二手房均價(jià)過萬。

絕佳的地段和極低的單價(jià)，他毫不猶豫全款拿下。

2020 年，范俊杰結(jié)束北漂，來到長沙生活。他發(fā)現(xiàn)長沙的房價(jià)對年輕人極其友好，" 房價(jià)控制得很好，很少有單價(jià)過萬的房子。"

長沙市在 2024 年全面解除房地產(chǎn)限購后，購房不再審查購房者資質(zhì)。他火速開啟老破小 " 瘋狂買買買 " 模式。

買到第四套的時候，他才開始認(rèn)真計(jì)算老破小的租售比：總價(jià) 24.7 萬，租出去的話月租 2300 元，租售比算下來達(dá)到驚人的 11%。他意識到這是門不錯的生意。

買得最瘋狂的時候是 2024 年到 2025 年年初，有時候一個月就買兩套。那段時間他加了很多中介微信，騎著小電驢穿梭在開福區(qū)的幾十套老破小樓盤中間，一旦中介推薦了合適的房子，他立刻踩著小電驢過去看房，不出半小時看好就開始談價(jià)，然后成交。

現(xiàn)在他手持 14 套長沙老破小，大多數(shù)房子都被租了出去。算下來，這 14 套老破小的購房及裝修投入了 200 多萬，年租金收益在 18 萬左右，平均租售比接近 7%。

每個季度末收租的時候是他最開心的一段日子。他漸漸開始發(fā)現(xiàn)，即便什么都不做，月入 1 萬的房租收入也足夠支撐他的生活。

同在長沙的 28 歲女孩黃思貓也是入局老破小的年輕人。兩年前，她結(jié)束北漂回到家鄉(xiāng)長沙。因?yàn)椴幌敫改竿。е夥康南敕ㄩ_始看房。但是看了一圈后發(fā)現(xiàn)，看得上的房子月租 2500 元到 3000 元，一年至少 3 萬。而兩年的租金，足夠在市中心付一套老破小的首付，月供控制在 1000 元以內(nèi)。

很快她調(diào)整預(yù)期開始看房。中介推過來一套帶裝修的房子，緊鄰長沙五一廣場，地段不錯。她以總價(jià) 43.8 萬買下了這套 65 平米的房子，但她沒有自住，而是過完戶當(dāng)天就租出去了，月租 2500 元，她算了一下租售比，接近 7%。

現(xiàn)在她手上有 5 套房子，其中 3 套是近兩年買的老破小，" 長沙的租金出奇的高。" 黃思貓說。在全國范圍內(nèi)，能達(dá)到 6 到 8 個點(diǎn)租售比的城市屈指可數(shù)，長沙算一個。

根據(jù)地方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，長沙在近三年人口凈增超 30 萬，增量接近一個中等規(guī)?？h域人口數(shù)量。長沙人口增量位列 2025 年全國人口增量前十強(qiáng)城市的第四位。在全國各地都在拼人口增長的時代背景下，人口凈流入對本地房地產(chǎn)市場形成了強(qiáng)力支撐。

成都作為近幾年的熱門城市，也是人口凈流入城市，根據(jù)地方統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，成都三年新增 26.7 萬人。2024 年 4 月，成都為期 8 年的限購政策落下帷幕。成都本地人小圓子偶然從中介處得知有外地人來成都抄底老破小用于出租后，在 2025 年 1 月到 2 月間瘋狂買房，只要租售比不低于 4.5%，" 有的房子看都沒看就買了。"

最后，她投入現(xiàn)金 130 萬，貸款 200 多萬，買入 8 套老破小，每月還貸 1.4 萬，收租 2.1 萬，除去房貸，凈收入 7000 元。她對老破小的收益要求很明確，" 投資老破小不可能掙什么大錢。但是它能給我們源源不斷的現(xiàn)金流，是一個比較穩(wěn)健的收入來源。"

與此同時，銀行利率持續(xù)下行。國有大行一年期定存利率已跌破 1%，以中國銀行為例，超過 20 萬的大額存單 5 年定期收益在 1.60%，這已是當(dāng)下十分可觀的利率水平。

相比之下，只要超過 2% 的租售比，老破小租金完全可以跑贏銀行定存收益。買低價(jià)、高租售比的老破小收租，越來越多地被一小部分敢于冒險(xiǎn)的年輕人關(guān)注。在低利率時代，以及房地產(chǎn)市場筑底的過程中，撿漏老破小反而成了稀缺的現(xiàn)金流資產(chǎn)。

一般意義上的 " 老破小 "，通常指的是建筑年代在千禧年之前、步梯六七層、無物業(yè)管理的舊房。但并不是所有老破小都值得投資，在入手這些房子時，需要抱著在舊貨市場淘寶的心態(tài)來買。

想淘到有投資價(jià)值的老破小，地段是首要的。范俊杰選房的邏輯簡單粗暴，他給中介的條件是：長沙市中心 1.5 環(huán)以內(nèi)，總價(jià)不超 23 萬，南北通透，有燃?xì)?，每個房間要有窗戶，與此同時，" 房子越破越好 "。

因?yàn)椋狡撇旁接锌硟r(jià)空間。在他看來，表面看著還行的老破小反而容易踩雷，比如水電線路老化，如果不裝修住進(jìn)去的話可能經(jīng)常會出現(xiàn)各種問題，還不如直接買一套破到極致、價(jià)格能壓到最低的老破小，然后全部拆掉重裝。他裝修過的老破小平均裝修成本會控制在 3.7 萬左右。

漸漸地，他發(fā)現(xiàn)一個特殊的賣點(diǎn) " 樹景房 "。樹景房出租尤其搶手，他發(fā)布房源后十分鐘就會有人交定金。有在湘雅醫(yī)院工作的打工人寧愿提前兩三個月來簽下這套房。于是，他的入手標(biāo)準(zhǔn)也做了調(diào)整，他會重點(diǎn)關(guān)注三四層樓的樹景房，總價(jià)控制在 30 萬以內(nèi)。

在范俊杰看來，老破小附近一定要有學(xué)校、醫(yī)院或者商圈，有固定的產(chǎn)業(yè)，也就意味著有穩(wěn)定的打工人在此聚集。

黃思貓的選房標(biāo)準(zhǔn)跟范俊杰類似，同樣看重地段，" 房子是無限資源，可以拆舊蓋新，但地段是稀缺資源。" 她房子所在的湘雅醫(yī)院，養(yǎng)活著數(shù)千人——醫(yī)生、護(hù)士、藥代，這部分在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳骸? 他就在附近工作，附近有的房子只能租 1000 元出頭，但是你的房子不僅位置好，裝修也好，他愿意付雙倍的月租。"

在她看來，住在二三線城市的年輕人更有活力。跟生活在一線城市的打工人不同，大家不僅是為了掙錢，還想要更好地生活，對生活品質(zhì)的要求會更高，也更愿意溢價(jià)去為地段和好的裝修買單。

之所以敢下這樣的結(jié)論，是因?yàn)樗谌胧掷掀菩≈埃鴮Ω浇淖夥渴袌鲎鲞^一段時間的調(diào)研。比如，月租 2500 元，租客能租到的房子是什么樣的？它們的位置、環(huán)境、裝修是什么樣的？為什么租客愿意花 2500 來租這個房子等等，" 如果我吸引不到你，那我就改。" 黃思貓發(fā)現(xiàn)，把自己代入租戶視角，解決用戶痛點(diǎn)，這套之前工作時積累的產(chǎn)品邏輯，在洞察租房市場時同樣匹配。

在篩選房子時，大家對 " 老破小 " 的接受度略顯不同。畢竟，老破小各有各的破法。住在成都的小圓子不太會考慮朝向和采光，" 本身成都也沒什么太陽。也不一定要坐北朝南。" 但是有一條原則，考慮到是貸款買入，需要覆蓋月供，所以她入手的房子，租售比不能低于 4.5%。

為了便于計(jì)算租售比，她還開發(fā)了一款 " 老破小投資計(jì)算器 " 小程序，輸入詳細(xì)的房產(chǎn)地址、買入成本、月租等，這套程序會自動測算出租售比、收益率等。

在保證租售比的前提下，她傾向于入手總價(jià)低或者單價(jià)絕對低的房子。比如，老破小步梯，7 層頂樓，還是異形房，這三個要素堆在一起一整個勸退購房者。但是小圓子以低于均價(jià)三分之一的價(jià)格買下來，裝修后的租售比預(yù)計(jì)在 7% 左右。這個租售比，瞬間覺得異形房也沒那么異了。

在她看來，投資老破小選房時，不能以自住標(biāo)準(zhǔn)來挑選，" 好投資的房子往往不具備自住那些條件。"

過往，人們對收租的包租婆的印象還停留在周星馳電影里那個 " 包租婆，怎么沒水了 " 的角色形象。

如今，95 后年輕人也開始解鎖這個新角色。他們，對這個傳統(tǒng)身份也有著符合這個時代年輕人的新解釋。

范俊杰把租房這件事當(dāng)做一個項(xiàng)目來執(zhí)行。為了便于管理，他把這 14 套房子都買在了一個區(qū)域，如果要巡視的話，騎著小電驢不過半小時就能逛完。

在裝修時，他手里的老破小裝修風(fēng)格高度統(tǒng)一，地面全部鋪了好打理的木紋磚?？紤]到以后的維修成本，房間內(nèi)所有易損件，包括燈具、開關(guān)、插座等，全部統(tǒng)一品牌和型號，這樣出現(xiàn)問題的時候可以直接找供應(yīng)商換上。

他的房子重硬裝、輕軟裝。因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，愿意租他房子的人大多數(shù)是熱愛生活的人，租客更愿意按照自己的意愿一點(diǎn)點(diǎn)把這個房子填滿。其次，軟裝如地毯等不好打理、容易臟，尤其是對養(yǎng)寵的租客，" 退房時也會減少因此而產(chǎn)生的不必要的糾紛。"

更重要的是，他發(fā)現(xiàn)軟裝想裝出質(zhì)感會很貴，但是買便宜的就會顯得很廉價(jià)，關(guān)鍵也會釋放甲醛，不安全。

此外，為了控制裝修預(yù)算，他會從二手家具市場淘一些有質(zhì)感的二手實(shí)木家具，既保證家具質(zhì)感，也沒有甲醛困擾。

在租戶管理上，他所有房子的租期截止日都卡在固定的 2 個時間點(diǎn)：春節(jié)前后兩周，以及大學(xué)畢業(yè)后的兩周。" 租房市場就這兩個旺季。" 他說，定在這個期間可以更好地保證不空租。

考慮到有拖欠房租的可能，他甚至在裝修時就裝了智能水電閥，未雨綢繆，可以遠(yuǎn)程斷水?dāng)嚯?。不過他還沒用過這個權(quán)限，他發(fā)現(xiàn)租金提高之后，" 租客素質(zhì)也提高了。"

小圓子給自己和朋友管理著 23 個租客，在篩選租客時，她會慎重考慮孕婦、養(yǎng)寵的人，以及超過 60 歲的老人，" 但年輕人一般都好說話。" 在她的過往經(jīng)歷里，與租戶打交道并沒有大家想象的棘手。最長的一個租客在她這住了 8 年，每三個月只說一句話 " 收租了 "，對方就打錢過來。

在防止租客拖欠房租的辦法上，小圓子的做法也頗具科技感。她所有房子都換了密碼鎖，租客不交房租，鎖就自動上鎖，交了再給新密碼，" 跟中介學(xué)的。"

黃思貓對租房的管理思路與范俊杰不同。她的裝修全部按自住標(biāo)準(zhǔn)來裝。油漆、板材等這些基材，" 用很差的，我的租戶會不安全。"

同時她要求裝修的顏值審美也要在線。廁所貼馬賽克磚，美縫就要 2000 多元，家電家具都是從在京東買的全新用品。" 你裝得好，租金就高。" 她說，普通裝修可能租 1000 出頭，她裝修后能租到 2500。她覺得自己出租的不僅是一個居住空間，也是一種生活方式。" 我用心布置我的房子，給你提供一種你理想的生活狀態(tài)。"

跟租戶打交道時，她比較注重租客篩選。她會和準(zhǔn)租客進(jìn)行一場類似面試一樣的聊天：做什么工作、幾個人住、愛不愛干凈、做不做飯、養(yǎng)不養(yǎng)寵物。" 要有一定的閱人能力，大概預(yù)判一下對方是什么樣的人。"

黃思貓不介意租客養(yǎng)寵物，" 養(yǎng)寵物不可怕，但你要講衛(wèi)生。" 她知曉當(dāng)代年輕人特別需要寵物陪伴。同時她也明白，如果砍掉寵物這一欄也意味著砍掉很多租客。

考慮到現(xiàn)在年輕人的經(jīng)濟(jì)壓力，黃思貓也能接受押一付一這樣更加靈活的支付形式。遇到難纏的租客時，黃思貓的選擇是不糾纏，以最簡單的方式解決問題。有個租客隔三差五找她維修，因?yàn)榇螖?shù)太多，對方后來說想搬走，她爽快同意了。" 既然不合拍，就再找別的租客。"

Z 世代的包租婆、包租公們，不僅是房東，也是產(chǎn)品經(jīng)理。他們善于從開發(fā)產(chǎn)品的角度洞察租戶需求，從數(shù)據(jù)上精確地計(jì)算租售比，用數(shù)據(jù)來幫助他們決策，尋找適合投資的老破小，也通過提高租房產(chǎn)品的美譽(yù)度來降低空租期。

在成為一個新時代的包租婆之前，黃思貓覺得收租這件事離自己很遠(yuǎn)。

在以往的刻板印象里，都是父輩能給下一代留下資產(chǎn)，或者一個人有足夠強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才能實(shí)現(xiàn)靠收租養(yǎng)活自己的可能，但是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，" 這個門檻好像降低了，大家可以低門檻做這件事。" 黃思貓說。

在靠收租養(yǎng)活自己后，新一代包租婆、包租公們的生活方式也在發(fā)生深度調(diào)整。

坐擁 14 套長沙老破小的范俊杰正在老撾磨丁旅居。那里保留著大片的熱帶雨林，但全年平均溫度在 26 ℃左右，十分宜居，長沙最冷或最熱的季節(jié)，他都會來這里旅居。他每天固定的安排是下午花 30 元人民幣做個老撾式按摩，主要還是想找人聊聊天。

他剛剛過完 30 歲生日，以往三十而立的年紀(jì)，在他這里則是 " 三十而躺 "。14 套房子年入近 18 萬的租金足夠支撐他無所事事的生活。

他不打算要孩子，自己物欲不高，每天自己在家做飯吃，一個月生活開支不超過 2000 元。他的兩輛車已經(jīng)很久不開了，每天出門代步的是一輛小電驢。

在國內(nèi)，他還是一名創(chuàng)業(yè)公司的合伙人，但不需要經(jīng)常去公司。大多數(shù)時間，他都躺在他買的第一套 54 平米的老破小里，他花 8 萬精裝了這套曾經(jīng)躺著老鼠尸體的房子。因?yàn)椴挥蒙习啻蚩?，也就無所謂定點(diǎn)起居，用他的話說，" 睡醒了起，想睡了睡。"

每次季末收租時，租客陸陸續(xù)續(xù)把租金都打到他的賬戶上。那是他最快樂的日子。剩下的時間就是無聊的 " 躺著 "，經(jīng)常一連在家躺十幾天，" 躺得免疫力都下降了。"

范俊杰談到過去的生活，跟現(xiàn)在比起來截然不同，" 以前是個非常卷的人，每天工作 18 到 20 個小時，一年里大多數(shù)時間都在外面出差。" 但是，手里有七八套房子收租之后，他突然發(fā)現(xiàn)，" 錢已經(jīng)花不完了 "。

為了給自己找點(diǎn)事做，他讀了個研究生，今年即將畢業(yè)。從今年開始，他還做起了自媒體博主，方便招租，也偶爾分享自己購買老破小收租的經(jīng)歷。

可觀的租售比吸引了一部分外地的網(wǎng)友來長沙買房。黃思貓偶爾也會幫外地的網(wǎng)友挑選適合投資的老破小。" 只要租售比高于銀行存款，就有人愿意買。" 她觀察到，今年長沙老破小的房價(jià)漲了一點(diǎn)。" 原來房子多，買的人少，現(xiàn)在房子還是那么多，買的人多了，自然就漲價(jià)了。" 她先前 22 萬買的房子，裝修后預(yù)計(jì)能賣到 40 萬。

但是更多的網(wǎng)友則對收購老破小收租的行為提出疑問，覺得老破小短期租售比可觀，但長期來看，很難保證房產(chǎn)本身價(jià)值不縮水。

黃思貓也考慮過這個問題，所以她會盡量選擇流通性較好的老破小，如此才能在老破小市場風(fēng)向發(fā)生變化的時候及時抽身。

范俊杰在今年 5 月買完最后一套老破小后，也漸漸不太想買了。" 房源在減少，房東也不愿意講價(jià)了，" 他說，" 以前談判空間很大，現(xiàn)在是你愛買不買，你不買有的是人買。"

成都的小圓子對本地的核心城區(qū)老破小態(tài)度樂觀。她注意到，在成都解除限購的一年多里，核心城區(qū)的老破小單價(jià)還漲了一千至兩千元。所以她堅(jiān)信核心地段的老破小 " 不會虧 "。

同時她也注意到，購買老破小的窗口期在慢慢關(guān)閉。"2024 年 6 月到 12 月還能買到 5% 到 7% 租售比的房子，2025 年降到了 4% 到 6%，到 2026 年能達(dá)到 5% 就已經(jīng)很優(yōu)質(zhì)了。" 小圓子推斷，還有半年至一年左右，老破小市場應(yīng)該就不存在了，或者只能通過全款購買的方式跑贏銀行利率，保持在 3% 的租售比標(biāo)準(zhǔn)來選老破小。

小圓子最初貸款搶購老破小是想給自己的養(yǎng)老托底，她想，在她退休前，她的這些房貸應(yīng)該已經(jīng)還完了，" 那我退休后，我的收益會多 2 萬塊錢，應(yīng)該足夠我退休了。"