建業(yè)地產旗下兩大文化地標，最終還是走上了處置臺。
7 月 23 日，建業(yè)地產（00832.HK）發(fā)布須予披露交易公告，擬通過轉讓兩家項目公司 100% 股權的方式，將 " 只有河南戲劇幻城 " 與 " 建業(yè)電影小鎮(zhèn) " 兩大文旅資產整體出售給信宸資本附屬主體，交易總對價 30 億元。其中開業(yè)五年、已是中原文化名片的戲劇幻城作價 25 億元，運營七年的電影小鎮(zhèn)作價 5 億元。
作為建業(yè)深耕河南十余年間打造的文旅旗艦，這兩個項目早已超出普通商業(yè)資產的范疇。如今被打包出售，既是這家河南本土房企流動性承壓下的斷臂之舉，也是地產行業(yè)重資產文旅擴張浪潮退去的又一個注腳。
一筆 30 億交易的閉環(huán)拆解
根據公告，本次交易采用 " 資產裝入 + 股權轉讓 + 平臺回購 " 的閉環(huán)結構。建業(yè)先將兩大文旅項目資產分別注入新設立的河南麥田文化產業(yè)有限公司、河南一路有戲文化產業(yè)有限公司，再由旗下河南中原、一路有戲兩家主體向買方轉讓兩家項目公司 100% 股權。交易完成后，兩大文旅資產財務業(yè)績不再并入建業(yè)合并報表；與此同時，建業(yè)將以名義對價回購河南省老家文化發(fā)展有限公司持有的河南中原 51% 股權、一路有戲 90% 股權，實現對兩家平臺公司的全資控股，平臺內剩余的住宅類資產仍保留在上市公司體系內。
資金分配上，30 億元對價并非全部歸建業(yè)所有。其中約 13.74 億元將優(yōu)先用于清償標的資產對應的存量銀行債務及相關應付款項，解除資產抵押；扣除交易稅費等成本后，建業(yè)實際可回籠的資金凈額約 7.05 億元。
財務層面，由于標的資產賬面凈值約 40.25 億元，30 億元的出售價將給建業(yè)帶來約 12.16 億元的稅前虧損。公司稱，最終虧損金額將以交割日審計數據為準。
一個值得注意的細節(jié)是，本次交易的代價比率因標的凈資產規(guī)模出現異常值，建業(yè)已向聯(lián)交所申請豁免適用該比率，最終交易被認定為須予披露交易，無需提交股東大會審議，交割流程有望加速推進。
頭部文旅 IP 的盈利困局
從運營數據看，兩大項目絕非劣質資產，甚至是河南文旅的頭部 IP。
建業(yè) 2025 年年報顯示，截至 2025 年底，只有河南戲劇幻城累計接待觀劇人次超 5800 萬，僅 2025 年全年觀劇人次就達 1800 萬；省外游客占比超 80%，境外游客來源覆蓋 50 余個國家，85 后年輕客群占比超過 85%，用戶粘性極強——入園超 50 次的游客逾千人，最高重游紀錄達 300 余次。開業(yè)五年間，項目百余次登上央視，先后入選多個國家級文旅創(chuàng)新案例，已是公認的中原文化輸出標桿。
建業(yè)電影小鎮(zhèn)同樣具備行業(yè)影響力，2025 年全年演出場次超 1.58 萬場，接待觀劇人次超 450 萬，累計 70 余次登陸央視，核心劇目《穿越德化街》入選全國旅游演藝精品名錄。
但亮眼的流量背后，是持續(xù)的財務虧損。公告披露的備考數據顯示，2025 年兩大文旅資產合計稅后虧損約 5.53 億元，已連續(xù)兩年處于虧損狀態(tài)。虧損的核心并非運營端完全失效，而是文旅重資產的天然屬性：高額的固定資產折舊攤銷，疊加項目前期融資產生的財務費用，運營產生的現金流遠不足以覆蓋本息，長期處于失血狀態(tài)。
" 文旅項目重資產、長周期，前期投入大，回報周期動輒十年以上，房企現金流寬松的時候是品牌加分項，一旦流動性收緊，就是最先被砍掉的非核心業(yè)務。" 一位不愿具名的地產行業(yè)分析師表示，建業(yè)文旅雖然 IP 影響力強，但始終未能擺脫 " 叫好不叫座 " 的困境，運營現金流不足以覆蓋債務利息，長期占用集團資金。對現在的建業(yè)來說，能將文旅資產整體出清、同步剝離十多億元項目債務，已是當前流動性承壓局面下的最優(yōu)選擇之一。
流動性重壓下的資產騰挪
出售文旅資產的背后，是建業(yè)持續(xù)承壓的基本面。
2025 年年報顯示，公司全年實現營收 118.17 億元，同比下滑 26.5%；歸母凈虧損 30.45 億元，已連續(xù)兩年大額虧損。截至 2025 年末，公司總負債規(guī)模達 1034.66 億元，合并口徑所有者權益為 -85.64 億元，已處于資不抵債狀態(tài)。
流動性層面的壓力更為嚴峻。截至 2025 年末，建業(yè)貨幣資金及受限制銀行存款合計僅 8.53 億元，而一年內到期的銀行借款、其他借款及離岸優(yōu)先票據合計超過 224 億元，現金短債比嚴重失衡。年報中，審計機構因公司持續(xù)經營能力存在重大不確定性，對年度財務報表出具了無法表示意見。該意見指向流動性與債務續(xù)接的不確定性，并非財務數據真實性存在問題。
銷售端的回暖尚未到來。7 月 10 日披露的 6 月銷售數據顯示，2026 年上半年，建業(yè)累計實現合同銷售額 37.55 億元，同比下降 15.5%；合同銷售面積 56.79 萬平方米，同比下降 19.8%。在河南市場整體弱復蘇的背景下，建業(yè)的銷售修復速度慢于行業(yè)平均水平，主業(yè)造血能力不足。
在此背景下，處置非核心資產成為建業(yè)自救的核心抓手。本次交易完成后，建業(yè)不僅能回籠 7 億余元現金用于保交付與債務重組，還能同步剝離十多億元的項目債務，同時甩掉每年數億元的運營虧損，相當于一次性卸下雙重包袱。
這筆交易的象征意義大于實際資金意義。7 億現金對百億級的債務缺口來說只是杯水車薪，但釋放了明確的信號：建業(yè)正在全面收縮，聚焦地產主業(yè)，全力推進債務重組。
長錢接盤的周期邏輯
接盤兩大文旅 IP 的信宸資本，是中信資本旗下私募股權投資業(yè)務的核心運營品牌，2023 年完成獨立品牌化運作，以控股型并購和存量資產增值為核心策略，資金來源以保險資本、機構母基金等長期資金為主。
從過往布局看，信宸資本在消費與不動產領域已有多個標桿案例，最具代表性的是控股收購麥當勞中國，通過運營優(yōu)化與門店擴張實現資產價值提升。在不動產賽道，中信資本房地產板塊已布局物流倉儲、商業(yè)零售、城市更新等多個方向，具備成熟的資產改造與運營能力。
本次收購兩大河南文旅 IP，是信宸資本在文化消費不動產賽道的重磅落子。建業(yè)公告顯示，兩家買方主體均為信宸資本實體的全資附屬公司，主營景區(qū)、酒店、商業(yè)綜合體的運營管理。
這一思路延續(xù)了信宸資本控股并購的一貫邏輯：收購后保留本土成熟運營團隊，不直接干預日常管理，主要通過資本注入、資源導入、數字化升級等方式賦能項目。在業(yè)內看來，當前文旅資產處于估值低位，頭部 IP 具備長期現金流價值，對保險等長期資金有較強吸引力，信宸資本此時出手，相當于在周期底部拿下了兩個成熟的文旅標桿資產。
從中信資本體系的成熟投資閉環(huán)來看，這一收購并非單純的長期財務持有。過往其在商業(yè)不動產賽道已形成 " 收購改造—運營提效—資產證券化退出 " 的完整路徑，曾操盤長沙悅方 IDMall 等多單類 REITs 產品實現市場化退出。
隨著國內消費基礎設施公募 REITs 持續(xù)擴容，具備穩(wěn)定客流與持續(xù)現金流的頭部文旅資產已進入潛在底層資產范疇，兩大標桿項目的成熟運營底盤，恰好為后續(xù)通過類 REITs、公募 REITs 等工具實現資本化退出預留了空間。對久期偏長的險資屬性資金而言，這種 " 周期底部布局 + 運營增值兌現 + 證券化退出 " 的完整鏈條，正是長錢布局存量優(yōu)質不動產的標準打法。
地產文旅退潮樣本
建業(yè)出售文旅資產，并非孤立事件。
過去十年，隨著房地產行業(yè)黃金時代結束，頭部房企紛紛開啟多元化探索，文旅、商業(yè)、酒店都成為布局方向。" 房地產 +" 一度是行業(yè)最主流的敘事，文旅更是被視為打通地產開發(fā)與持有運營的關鍵賽道，承載了房企對沖周期、提升品牌的雙重期待。
但隨著 2021 年行業(yè)深度調整開始，流動性成為房企的生死線，所有非核心業(yè)務的優(yōu)先級都讓位于保交付、降負債。此前已有多家頭部房企先后出手處置主題樂園、文旅小鎮(zhèn)類重資產，通過剝離回報周期長、持續(xù)占用現金流的非核心業(yè)務回籠資金，優(yōu)先保障保交付與債務化解。從行業(yè)批量收縮文旅版圖，到如今建業(yè)出清兩大旗艦 IP，房企重資產主導的大規(guī)模文旅擴張浪潮正在集體退潮。行業(yè)邏輯已經從 " 做大規(guī)模、多元對沖 " 轉向 " 收縮戰(zhàn)線、現金為王 "，回歸房地產開發(fā)的本源。
對建業(yè)而言，文旅曾是其 " 深耕河南 " 戰(zhàn)略的重要組成部分，承載了企業(yè)的文化情懷與品牌理想。如今忍痛割愛，本質上是行業(yè)周期下的必然選擇——情懷終究要讓位于生存。
只是，這筆交易的紓困作用不宜高估。
7.05 億元的回籠資金，僅能覆蓋短期剛性支出，面對百億級的存量債務與持續(xù)下滑的銷售基本面，建業(yè)的債務重組之路仍然漫長。離岸債務的整體解決方案尚未落地，保交付的壓力仍在，銷售復蘇的節(jié)奏不可控，多重變量之下，公司能否走出流動性困局仍存懸念。
而兩大文旅 IP 的易主，也標志著開發(fā)資本主導的文旅地產時代正在退場。當地產資本離場，產業(yè)資本與長期資金接盤，中國文旅資產的估值邏輯與運營模式，或許才剛剛開始重構。
