7 月 24 日，武漢安家保障性住房有限公司公募 REITs 基金管理人中標候選人公示發(fā)布，中銀基金位列第一中標候選人，鵬華基金、華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司分列二、三位。公示期自 7 月 24 日至 7 月 27 日 17:00 截止，若無異議，中銀基金將正式執(zhí)掌這單擬發(fā)行的武漢市級首單保租房公募 REITs。

此時距 7 月 3 日招標公告發(fā)布剛滿三周。從啟動招標到敲定候選管理人，推進節(jié)奏緊湊，武漢市級保租房資產(chǎn)證券化的推進效率直觀可感。

存續(xù)費率全線頂格 雙路徑預(yù)留操作空間

三家機構(gòu)的報價分化特征明顯。前期申報服務(wù)費維度，三家報價拉開梯度：中銀基金報660 萬元，為全場最低；鵬華基金按 750 萬元上限頂格報價；華泰資管報 690 萬元，處于中間區(qū)間。存續(xù)期年化管理費率則高度一致，三家全部報出0.2%/ 年的上限價格，無一家下浮。

前期報價分化、存續(xù)費率趨同的特征，背后是保租房 REITs 賽道的既定定價邏輯。保租房公募 REITs 存續(xù)費率受行業(yè)基準與監(jiān)管指導(dǎo)價約束較強，疊加賽道競爭格局，報價普遍貼近上限，存續(xù)期費率讓利空間有限，很難成為競標中的核心籌碼；真正的競爭集中在前期申報服務(wù)費的讓利，以及團隊項目經(jīng)驗、監(jiān)管溝通能力等非價格因素。從報價與排名的對應(yīng)關(guān)系來看，項目采用綜合評審機制而非單純低價中標，中銀基金能夠勝出，是價格因素與綜合服務(wù)能力共同作用的結(jié)果。

招標并未把籌碼全部壓在公募 REIT 單一路徑上。公示信息顯示，中銀基金、華泰資管的服務(wù)范圍均明確覆蓋「公募 REITs、機構(gòu)間 REITs（或有）項目申報發(fā)行及存續(xù)期管理」。這一設(shè)置并非孤例，近期北京海淀、昌平等區(qū)級保障房平臺的同類招標中，同樣出現(xiàn)了機構(gòu)間 REITs 的服務(wù)選項。在公募 REIT 審核周期長、準入門檻剛性的背景下，服務(wù)范圍納入機構(gòu)間產(chǎn)品，客觀上為后續(xù)資產(chǎn)盤活路徑調(diào)整預(yù)留了操作空間。需要明確的是，兩類產(chǎn)品架構(gòu)、監(jiān)管體系完全獨立，不存在公募申報失敗自動切換的通道。

股權(quán)剝離城投體系 省市兩級梯隊成型

作為武漢市屬專屬保障房運營平臺，武漢安家的股權(quán)與資產(chǎn)脈絡(luò)，是理解這單 REIT 的關(guān)鍵。公司 2024 年 7 月注冊成立，初始由武漢城投集團全額出資，2024 年 8 月初迅速完成股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)，變更為武漢市國資委 100% 直接持股。

這一股權(quán)調(diào)整，是國內(nèi)城投體系推進保租房 REIT 申報時的常見前置安排。將保障房資產(chǎn)從城投平臺體系中剝離，厘清產(chǎn)權(quán)與債務(wù)邊界，弱化城投隱性債務(wù)關(guān)聯(lián)對申報的潛在影響，同時強化市級平臺的獨立主體資質(zhì)，是多個城市的通行做法。股權(quán)獨立后，公司核心管理層仍保留城投體系背景，業(yè)務(wù)端的資源協(xié)同并未切斷，形成「股權(quán)歸位、業(yè)務(wù)協(xié)同」的過渡狀態(tài)。

資產(chǎn)端，武漢安家走的是「存量收儲 + 快速歸集」的路線。公司落地湖北省首單利用保障性住房再貸款收購存量商品房項目，通過市場化收儲快速擴充房源規(guī)模。兩年時間里，已在漢陽、硚口、武昌、光谷、東西湖等片區(qū)累計歸集保租房超6000 套，其中 2600 余套投入運營，主打「安家樂寓」青年公寓品牌，多個項目納入市級人才公寓體系。

但資產(chǎn)成熟度的短板同樣直觀。目前已運營房源占比約四成，剩余房源仍處于裝修改造、招租爬坡階段。公募 REIT 對底層資產(chǎn)的連續(xù)運營記錄、穩(wěn)定現(xiàn)金流分派能力有明確剛性要求，后續(xù)出租率爬坡速度、租金收繳率的長期穩(wěn)定性，將直接決定項目申報的時間窗口與最終估值水平。

武漢城投集團此前專題調(diào)研安家公司經(jīng)營時已明確提出，要加快培育 REITs 底層資產(chǎn)，打通保障房投融建管運全鏈條；同步做強租住品牌，延伸增值服務(wù)培育新營收增長點，同時做好現(xiàn)金流動態(tài)管控，守住債務(wù)安全底線。

湖北省內(nèi)的保租房 REITs，已經(jīng)跑出省級先行、市級跟進的推進節(jié)奏。2024 年初，湖北省住房保障建設(shè)管理有限公司的保租房公募 REIT 敲定銀華基金為管理人，該項目采用全中介打包模式，整體服務(wù)費限價 500 萬元，存續(xù)期費率同樣為 0.2%。需要厘清的是，武漢安家本次僅招標基金管理人單項服務(wù)，750 萬元的費用上限與省級項目全口徑打包費并非同一統(tǒng)計口徑，二者采購模式、權(quán)責(zé)范圍差異明顯。

地方政策也在同步托底。2026 年 4 月武漢市發(fā)改委發(fā)布的民間投資促進措施征求意見稿提出，市屬主體作為主申報方、發(fā)行資金投向本地的 REIT 項目，可按發(fā)行費用的 50% 給予補助，單家最高200 萬元；對產(chǎn)權(quán)清晰但手續(xù)不完善的存量資產(chǎn)，允許市區(qū)協(xié)同補辦相關(guān)手續(xù)。若該政策正式落地，這筆補貼可覆蓋約三分之一的管理人前期費用，同時為存量資產(chǎn)合規(guī)整改留出了政策空間。

強二線城市保租房 REITs 的新樣本

放眼全國，保租房公募 REITs 早已走出試點期，進入城市層級下沉、主體擴容的常態(tài)化階段。但行業(yè)長期面臨的共性矛盾并未消解：保租房的民生屬性鎖定了租金漲幅上限，而二級市場投資者對分派率有剛性預(yù)期，二者之間的張力，是所有保租房 REITs 都要面對的長期命題。

對武漢安家這單項目來說，管理人候選名單出爐，只是申報周期的起點。后續(xù)資產(chǎn)運營爬坡、合規(guī)手續(xù)完善、申報材料打磨，每個環(huán)節(jié)都存在變量。如果推進順利，湖北有望成為中部地區(qū)首個同時推進省級、市級保租房 REITs 申報的省份；若公募申報節(jié)奏不及預(yù)期，服務(wù)范圍中涵蓋的機構(gòu)間 REITs 選項，也為存量資產(chǎn)盤活提供了可落地的替代路徑。

公示期結(jié)束后，最終中標結(jié)果就將塵埃落定。這單項目的后續(xù)走向，不僅是武漢保障房存量盤活的關(guān)鍵落點，也是觀察強二線城市市級保租房 REITs 推進路徑的典型案例。