阿里巴巴正加速推進(jìn)菜鳥資產(chǎn)證券化進(jìn)程。
2026 年 4 月，阿里公告擬將菜鳥旗下嘉興物流園區(qū)作為底層資產(chǎn)，在深交所發(fā)行公募 REITs，該事項已獲香港聯(lián)交所確認(rèn)，目前正向中國證監(jiān)會及深交所提交申報。此舉標(biāo)志著阿里在物流領(lǐng)域邁出分拆上市的關(guān)鍵一步，既盤活重資產(chǎn)、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，也為菜鳥后續(xù)全球化與科技化布局打開資本新通道。
分拆獲準(zhǔn)，尚待最終審批
2026 年 4 月 27 日，阿里巴巴集團(tuán)在港交所發(fā)布公告，披露其擬議分拆基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)發(fā)行公募 REITs 事項已取得階段性進(jìn)展。
公告顯示，香港聯(lián)交所已于 2026 年 3 月 13 日確認(rèn)，阿里巴巴可于深圳證券交易所進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 REIT 的擬議分拆。
此次擬議分拆的底層資產(chǎn)為菜鳥旗下的嘉興物流園區(qū)，該園區(qū)由阿里兩家間接全資子公司嘉興傳云及嘉興傳祥持有。作為菜鳥在長三角供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)的核心樞紐，嘉興園區(qū)承擔(dān)著區(qū)域物流中轉(zhuǎn)、倉儲調(diào)撥的重要功能，資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)良，現(xiàn)金流預(yù)期穩(wěn)定。
同日，記者獲悉，該項目即菜鳥旗下嘉興物流園區(qū)作為底層資產(chǎn)申報發(fā)行公募 REITs，相關(guān)申報材料已正式向中國證監(jiān)會及深圳證券交易所提交。
不過，阿里巴巴在公告中亦明確提示，基礎(chǔ)設(shè)施 REIT 于深交所的擬議上市事項仍須待深交所及中國證監(jiān)會批準(zhǔn)后方可作實，故該分拆上市事宜 " 可能會或可能不會落實進(jìn)行 "。
自 2020 年我國啟動 REITs 試點以來，物流領(lǐng)域已成為公募 REITs 的重要資產(chǎn)類別，多家物流及供應(yīng)鏈企業(yè)已完成發(fā)行或處于項目推進(jìn)階段。隨著 REITs 常態(tài)化發(fā)行與擴(kuò)募機制的逐步完善，通過這一工具盤活存量重資產(chǎn)、回籠資金并反哺主業(yè)，正成為企業(yè)的戰(zhàn)略共識。
洞見與遠(yuǎn)景——菜鳥分拆背后的戰(zhàn)略棋局
阿里巴巴此次分拆菜鳥嘉興物流園區(qū)發(fā)行 REITs，表面看是一次資產(chǎn)證券化操作，深層卻蘊含著這家巨頭對物流板塊定位的重新校準(zhǔn)，以及對未來競爭格局的戰(zhàn)略預(yù)判。
首先，這是一場從 " 重 " 到 " 輕 " 的資產(chǎn)重構(gòu)。物流行業(yè)天然具有重資產(chǎn)屬性，倉儲園區(qū)、轉(zhuǎn)運中心、車隊等基礎(chǔ)設(shè)施投入巨大，長期沉淀大量資本。通過將成熟運營的嘉興園區(qū)打包上市，阿里將這部分資產(chǎn)從資產(chǎn)負(fù)債表中剝離，實現(xiàn) " 出表 "，既回籠了資金，又優(yōu)化了財務(wù)指標(biāo)。根據(jù)阿里 2026 財年第三財季財報，集團(tuán)經(jīng)調(diào)整 EBITDA 同比下降 57%，主要因?qū)磿r零售、用戶體驗及科技的投入加大。在此背景下，盤活存量資產(chǎn)、補充現(xiàn)金流顯得尤為迫切。REITs 模式恰好提供了出路：資產(chǎn)仍在菜鳥的供應(yīng)鏈體系中運營，但資金已釋放出來，可投入到更具成長性的領(lǐng)域——比如全球化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、物流科技研發(fā)。
其次，這是菜鳥從 " 內(nèi)部物流 " 走向 " 公共平臺 " 的關(guān)鍵一步。分拆嘉興園區(qū)并不意味著菜鳥與阿里脫鉤，恰恰相反，這是菜鳥獨立估值、獨立融資的序曲。公開資料顯示，菜鳥近年來在國內(nèi)及國際物流領(lǐng)域持續(xù)突破，全球供應(yīng)鏈、跨境物流及海外快遞穩(wěn)健增長，物流科技市場化成效顯著。將成熟資產(chǎn)以 REITs 形式推向公開市場，意味著菜鳥需要接受更嚴(yán)格的合規(guī)監(jiān)管、更透明的信息披露，以及更直接的資本市場檢驗。這種 " 壓力測試 " 將倒逼菜鳥提升運營效率和資產(chǎn)回報率，為其未來可能的整體上市鋪路。
值得玩味的是，就在此次 REITs 分拆前數(shù)月，菜鳥在無人車領(lǐng)域完成了一項關(guān)鍵戰(zhàn)略調(diào)整。2026 年 1 月，菜鳥以自身無人車業(yè)務(wù)注入、現(xiàn)金投資等方式，成為 L4 級無人駕駛企業(yè)九識智能的股東，自身不再直接生產(chǎn)和銷售無人車，轉(zhuǎn)而聚焦物流場景應(yīng)用與生態(tài)協(xié)同。九識獲得 " 菜鳥無人車 " 品牌授權(quán)，開啟雙品牌運營。這一動作與 REITs 分拆的邏輯一脈相承：菜鳥正在剝離重制造、重資產(chǎn)環(huán)節(jié)，強化場景運營、技術(shù)賦能和生態(tài)整合能力。從 " 自己造車 " 到 " 扶持生態(tài)伙伴 "，再到將倉儲園區(qū)推向 REITs 市場，菜鳥的路徑日益清晰——它要做的不是一家擁有最多倉庫和車輛的公司，而是定義物流效率標(biāo)準(zhǔn)、輸出數(shù)字化能力的平臺。
放眼遠(yuǎn)景，阿里通過分拆菜鳥資產(chǎn)，也在為杭州余杭 " 城市新中心 " 的戰(zhàn)略布局注入活力。余杭近年來構(gòu)建的 " 兩廊一軸 " 已吸納阿里全球總部、菜鳥全球總部、抖音浙江創(chuàng)新中心等項目，vivo 全球 AI 研發(fā)中心也已主體封頂。菜鳥通過 REITs 回流的資金，有望進(jìn)一步反哺余杭區(qū)域的物流科技研發(fā)與全球化業(yè)務(wù)拓展，形成 " 資產(chǎn)上市—資金回流—再投資—資產(chǎn)增值 " 的正向循環(huán)。
當(dāng)然，風(fēng)險依然存在。REITs 最終能否獲批、發(fā)行定價是否合理、后續(xù)擴(kuò)募機制能否順暢，都取決于監(jiān)管態(tài)度與市場接受度。更重要的是，物流地產(chǎn)的租金回報率面臨經(jīng)濟(jì)周期與電商增速放緩的雙重考驗。但無論如何，阿里這一次 " 拆 " 字訣，已在巨頭戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的棋局上落下了關(guān)鍵一子。
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